11月8日，《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》(以下简称“沪七条”)的颁布让上海楼市再起波澜。

半月让业务普降近两成

“沪七条”提出，将上海购买第二套住房的首付比例提高到七成。同时，非沪籍购房者需要缴纳社保年限提高至两年。

据近日调查上海各个板块的门店数据来看，“沪七条”新政威力已初步显现，各区域二手房的带客看房量普遍下降，多个板块甚至减少了近五成。与此同时，在新政未出之前有意购房的客户，由于限购政策升级而步入观望阶段，暂时搁置买房计划。而原本准备签合同的交易也遭“爆单”，无法签约。

据上海我爱我家市场研究中心数据显示,新政出台后门店带看量较之前普遍下降近两成。与此同时，成交量也较新政出台前下滑13%。由此买家观望情绪大增，多数非沪籍购房者被限购成为导致市场大幅回落的主因，而且此况将持续至明年年初。

不同区域“威力”不同

就目前市场而言，不同区域不同楼盘受新政的影响也各有不同，对于本地或港澳台外籍购房者集中的区域或楼盘，新政的“威力”不足以大展身手。但对于外省市购房者集中的区域或楼盘，则因受到“沪七条”中“二套房首付比例由60%提高到70%”和“外省市户籍购房缴纳税收或社保满1年调整到满2年”的直接影响较大。

上海二手房市场大幅降温，在中介看来，“沪七条”的实施并不是主因。多家中介反映，自10月下旬开始，上海二手房市场就在走下坡路，这也将影响到卖家心态，惜售心理开始动摇。如心理价位出现松动的卖家，目前的比例已经提升至15%左右。

对于未来有何影响

新政从出台到正式执行时间很短，多数客户都来不及反应。据克尔瑞研究中心发布的报告认为，从本次上海新政对需求的压制作用来看，二套房贷首付提升将影响到一部分现金储备相对不足的改善型需求，而外地人纳税年限增加也将在一定程度上的影响外地来沪并且是首次置业的刚需群体。从目前上海的供需角度出发考虑，目前由于新政导致的购房需求缩减应该不足以使未来市场进入由热转冷的拐点。

未来，“沪七条”可能会使多数购房者对房价下浮存有更多期待因而增加市场观望的情绪，政策中增加非沪籍人员在沪的缴税年限这一条，无疑将很多外省市购房者拒之门外。因此，非沪籍购房者由于受到政策限制暂时延迟购房的计划导致二手房成交上扬的可能性不大。相对而言，时处岁末，部分卖家由于担心因调控而导致的房价下浮在交易中诚意度增高，议价空间也有所松动。目前沪上房价在新政出台前后并未出现上下大幅波动的情况。

另有业内分析师预计，在“沪七条”调控效应初显的大背景下，上海未来新房的成交量会逐月下降30%，近期房价会逐步停涨；从明年3月份开始，可能会有部分刚需项目降价促销。二手房成交的下滑可能会更明显，年底成交量会较上两个月下滑50%左右，明年初或有部分房东开始降价而抛售房源。

快言快语　

新政实施，对一些处于交易阶段的买卖造成了一定影响，直接受影响购房者大约占全部买家的5%左右。但总体来看，当下调控态度不明朗、买家观望情绪大增，才是二手房市场大幅回落的主因。

——中原地产研究咨询部总监宋会雍

“沪七条”实施，二手房市场受影响较为明显，预计接下来上海二手房交易量将大幅下滑。新房成交量下降30%，二手房市场可能会下降50%。

——中房信研究总监薛建雄

在“沪七条”的影响下，开发商观望情绪加重，推盘节奏开始放缓，预计年末楼市供应在整体平稳的情况下有所降温。但上海楼市降温的可能性较大，预计年末上海房价整体将趋于平稳。

——21世纪不动产市场分析师黄河滔（朱春辉）